Рынок коворкингов в Москве недавно назвали самым растущим в мире. Самый старый игрок на локальном рынке – Рабочая станция (https://coworkstation.ru/), – решил привлекать инвестиции у частного сектора на рост и развитие. Сейчас в городе активно открывается WeWork, слышны планы других крупных игроков по появлению в Москве. Ребят все это не пугает, а появление WeWork вообще считают позитивным трендом, потому что так к коворкингам появляется больше внимания у корпоратов.
Рабочая станция работает по двум моделям:
- Операторская, когда есть собственник, инвестор в помещение и Рабочая станция. Инвестор вкладывается в помещение и ремонт, а РС привлекает арендаторов и занимается всей операционкой.
- Самостоятельная работа с помещениями со старта.
Компания хочет собрать 200 миллионов рублей для ускорения роста и захвата (защиты?) рынка, чек начинается от трехсот тысяч рублей под 15% годовых. Это в два раза выше депозитов, но примерно тоже самое, если инвестировать деньги в МФО. У них есть лендинг (https://invest.coworkstation.ru), из которого можно увидеть их выручку:
- 2016 – 76 млн руб
- 2017 – 117 млн руб
- 2018 – 118 млн руб
- 2019 – 200 млн руб (прогноз, который должен сбыться)
Без труда можно понять, что основным драйвером выручки является количество квадратных метров в управлении. В 2019 открыли новое место и выросли. Заявленные 1500 рабочих мест со средним чеком в 15.000 рублей должны генерировать около 270 млн рублей выручки, а обычная средняя заполняемость в 65% как раз адаптирует ее к реальности в ~175 млн рублей. Маржинальность от 25% до 36% по нижней границе оставляет компании около 43 млн рублей прибыли.
Ребята говорят, что много ходили по фондам, но не договорились. Причина – их стоимость считали по EBITDA, что, как мне кажется, странно для микробизнеса и этой сферы. Важно, как классно ты растешь и удерживаешь своих клиентов. Интересно, что на компанию все-таки был взят бридж-раунд финансирования, который необходимо вернуть.
В Рабочей Станции нормальная длительность пребывания – 7 месяцев. Управляет и поддерживает все команда из 15 человек. Основные риски просадки по выручке – уход крупных клиентов (с ростом конкуренции риски растут). В 2020 году компания хочет по своему плану и презентации для инвесторов открыть 9 новых коворкингов и вырасти почти в 3 раза. Это мне кажется мало реалистичным, учитывая необходимость поиска объектов, сроки ремонта, сроки заполняемости и растущую конкуренцию.
Сами инвестиции будут приниматься по договорам займа на корневое юридическое лицо, которое владеет всем, чем можно владеть в таком бизнесе. Инвесторам предлагается отчетность раз в 3/6 месяцев. Через 3 года возможен возврат займов или конвертации в акции (капитал) компании. Разумеется, никакой АСВ тут деньги не вернет в плохом случае, а в хорошем вы получаете +45% к сумме через 3 года. При этом, у вас сохраняются типовые риски, которые закрываются здравым сознанием основателей, команды и их репутацией. В целом, если все карты сложатся хорошо, развалиться рабочая станция не должна. Но у меня есть ощущения и мое личное мнение, что прогнозы роста нарисованы слишком оптимистично. Поэтому я хочу пожелать удачи ребятам, чтобы их самые смелые планы стали реальностью. Так в стране будет расти доверие к инвестициям в современные проекты.
